不動産所得が赤字の場合は損益通算できるの?

住宅を他人に貸して経費を引いたら赤字だった場合はどうなるの?

原則として、不動産所得が赤字
(不動産所得=不動産収入−必要経費)
の場合には、

 

その赤字分は、事業所得や給与所得など
他の黒字となっている所得から差し引くことができます。

 

これを損益通算といいます。

損益通算で注意する点は?

土地を取得するための借入金の利息については、
損益通算してはいけないことになっていますので
注意してください。

 

これは、不動産所得の必要経費の中に、
土地を取得するための借入金利息が含まれている場合には、
損益通算ができないことがあったり、

 

その分だけ
損益通算の対象になる赤字が
制限されたりするからです。

土地の分の利息については損益通算できる場合はないの?

土地の分の利息でも、
不動産所得同士でしたら損益通算可能です。

 

なので、もし他に不動産を貸して
黒字になったときには、
そこから赤字分を差し引くことが可能となります。

 

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損益通算で有利になるローンの組み方は?

損益通算で有利になるローンの組み方は
頭金を多くくすることです。

 

頭金が多いほど、損益通算も多くなるので
有利になるからです。

 

具体的には、一括した借入金で
土地と建物を購入した場合、
その借入金は、まず建物を取得したものとみなされます。

 

たとえば、次のようになります。

 

■借入金
・4,000万円

 

■マンション購入
・マンション価格は5,000万円
・建物分は3,200万円

 

■土地相当分
・土地相当分=借入金−建物分
・800万円=4,000万円−3,200万円

 

なので、頭金の金額を多くして借入金の金額を少なくすると、
建物分のローン割合が高くなり
土地分の割合が低くなりますので、
結果的に損益通算では有利になります。

 

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